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2016年12月13日 上一期 下一期

香港楼价明年有望回升 美元加息影响有限

朱丽娜

特派记者 朱丽娜 香港报道

导读

    “房屋政策将是每位香港特区行政长官主要关注的议题,在增加供应上并不存在太多争论的空间,政府不会在楼价未明显回落前减少调控。”

    

    香港楼市今年出现惊天大逆转,新“辣招”是否能阻挡楼价上涨的脚步?

    “今年年初调整结束后,市况逐渐回温,下半年楼市持续升温,直到11月初香港特区政府推出新的调控措施,加上美国加息的影响,目前市场观望气氛浓厚。”中原地产亚太区总裁黄伟雄向21世纪经济报道记者表示。

    黄伟雄坦言,特区政府11月初出台的15%印花税政策只能短暂刹停上升中的楼价,但并未能解决根本问题,“目前市场上本身有很多刚性需求,辣招反而迫使小业主和开发商暂停售楼,导致市场短暂供不应求,适得其反。同时由于港元与美元挂钩,香港楼市受到全球热钱的追捧,我们预计明年楼价全年有5%的升幅。”

    然而,国际货币基金组织(IMF)上周在访问香港后发表代表团总结报告指出,香港楼市已接近上升周期的尾声,因为住宅物业估值偏高,若利率上升步伐较预期快,楼价可能会有急跌的风险。

    交通银行香港分行首席经济及策略师罗家聪认为,市场普遍预期美国加息速度不会太快,如果只是1%-2%的加幅,在目前香港整体按揭贷款利率偏低的情况下,影响不会太大。但他强调称,一旦外围经济有向下迹象,有可能触发香港楼市进入熊市。

    楼市供求仍然失衡

    香港特区行政长官梁振英12月9日下午宣布不参加下一届竞选,引发市场担忧特区政府现有的房屋政策是否会出现停滞。投资者用“脚”投票立即作出反应,截至9日收盘,香港地产股录得明显升幅,长实地产升1.8%,新鸿基地产上涨2%,新世界发展微升0.8%。

    “短期内的确会对楼市有一些心理影响,部分潜在买家可能出于对未来楼市政策的担忧,而选择提前入市,同时开发商卖楼也更加活跃。”黄伟雄说。他表示,明年香港新楼销售金额有望突破200亿港元,创下历史新高。

    公开数据显示,明年香港预计有超过50个新楼盘项目推出,提供约2.8万个单位。但市场人士认为,考虑到香港楼市供求仍然失衡,需求旺盛,开发商不太可能掀起价格战。最近,中国海外旗下的豪宅项目鸭脷洲南区·左岸就宣布,取消向买家提供1%现金回赠。

    美联物业住宅部行政总裁布少明表示,行政长官梁振英宣布不竞逐连任,市场关注对楼市后市的影响,但香港长远房策已经确立,预计新行政长官上任后短期调整辣招的空间不大。

    一直以来,梁振英强调解决住屋问题作为施政的“重中之重”。他在今年1月13日发表任内第四份施政报告明确提出,未来数年香港特区政府计划大幅增加房屋和土地供应,从而达到抑制房价的作用。

    事实上,香港特区政府于五年前开始加快卖地,目标将每年新增私楼供应单位增加到1.8万-2万个。目前,这项政策已有所成效,私人住宅供应量在2009年第三季度锐减至5.2万个的低谷后,已连续五年持续增加。

    21世纪经济报道记者翻查的资料显示,自梁振英2012年3月当选行政长官以来,香港特区政府先后出台了多项楼市调控政策。在2012年10月,推出买家印花税(BSD)及推出加强版额外印花税(SSD)。在2013年2月,向非首次置业的业主征收双倍印花税(DSD),并于今年11月全面提高非首置买家印花税率,统一提高至15%。

    瑞信则发布报告指出,梁振英上任前,即2009年10月-2011年6月期间,特区政府推出过6次收紧措施,增加土地供应以及收紧按揭成数。梁振英上任后的51个月,政府推出8次收紧措施。

    该行认为,房屋政策将是每位香港特区行政长官主要关注的议题,在增加供应上并不存在太多争论的空间,所以增加土地供应仍会在下任特区行政长官的议程上,政府不会在楼价未明显回落前减少调控。

    楼价或回历史高位

    美元加息一度被认为是压垮香港楼市的“最后一根稻草”,然而事实可能并非如此。

    “目前大部分住宅按揭贷款的息率大约在1.8%-2.1%之间,考虑到目前香港银行资金十分充裕,即使明年美国加息,前一两次香港银行未必即时加息,而且加息的幅度有限,预计低息环境仍将继续,对楼市的影响主要为短暂的心理因素。”黄伟雄坦言。

    他续称,明年第二季度香港楼市有望重拾升势,中原城市领先指数CCL可能重回150点的历史高位。反映二手楼价的中原城市领先指数(CCL)12月9日报144.91点,环比升0.3%。其中,大型单位楼价升势凌厉,环比上涨1.83%,创近十五个月来的新高,接近去年9月的历史高位。

    在特区政府的新辣招出台后,多家香港本地大型银行进一步提升现金回赠的金额,由月初最高为贷款额1.3%上调至1.4%,即每100万港元贷款,两周内可以获得额外1000港元的回赠。

    其中,中银香港更推出十分具有吸引力的按揭计划。比如,买楼业务向该行借贷100万港元,可获得1.4%(1.4万港元)现金回赠,全期H加1.38%(H以0.38%计算),这意味着实际供款利率仅为1.76%。贷款额200万港元以上,息率则为全期H加1.37%,借贷300万港元则以息率全期H加1.35%,并且可享高息挂钩存款户口。

    莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文表示:“经过金管局数轮的逆周期措施,以及银行不断收紧压力测试,目前整个香港楼市的风险在银行体系十分可控。如果加息的幅度在2%以上,并不会对香港楼市造成实质的影响。”

    以一个售价1500万港元的住宅单位为例,按照目前五成的按揭上限,买家必须拥有每月至少8.6万港元的收入,但香港仅有8%的劳动人口的收入达到这个水平。

    (编辑:赵海建)