新闻内容
2016年12月29日 上一期 下一期

轨交物业先行军 龙光地产借力城市新型开发弯道超车

    

    深港通的开通,在推动沪深港共同市场正式形成的同时,也为被价值低估的港股公司带来了新机会。作为深港通投资标的之一,龙光地产近期连续获得了国泰君安、中金公司、辉立证券等机构追捧。就在深港通开通的当天,国泰君安发布关于龙光地产的首次覆盖报告,给予“增持”投资建议。另一著名投资银行中泰国际,则将龙光地产推荐为“2017年内地房地产行业首选”。

    机构大咖为何看好龙光地产?从国泰君安的报告中可以看出,其中的关键词是大深圳与轨道物业。作为一线城市中土地最为稀缺的深圳,目前正在大手笔推进东进战略实施,大规模发展轨道交通,推动深莞惠区域一体化,为在深圳提前布局的房企提供了弯道超车的绝佳机会。

    国泰君安指出,龙光地产布局以深圳为主的珠三角核心轨道交通物业,随着其优质土地储备陆续开发入市,其预售及结算销售将大幅提升,业绩将进入快速释放期。

    轨交物业参与城市新型开发

    在深圳有万科、华润、招商、恒大巨头盘踞,环深区域又有碧桂园等房企虎视眈眈的情况下,龙光依然专注聚焦大深圳,目标进入深圳房企三强,对未来三年的销售业绩爆发抱有相当大的期待。

    这与其一直以来的战略布局一脉相承,一线城市+都市圈+轨道物业,龙光地产近年来颇具前瞻性地完成了一系列精准布局。

    从拿地偏好来看,龙光的策略是把握区域产业发展趋势和城市核心升级方向,与轨道交通公共设施发展节奏保持战略契合,龙光地产在深圳六个项目均为地铁上盖物业或沿线物业。比如光明新城项目,是深圳6号线、13号线汇合交叉点;玖龙玺则是龙华中心区白石龙站的地铁上盖物业。

    通过玖龙玺项目,可以看出龙光对于地铁物业的价值深度挖掘。2014年10月,在当时市场氛围较为低迷的环境下,龙光地产拿下白石龙地铁站“玖龙玺”项目,并在一年时间内正式开盘。

    龙光方面表示,目前玖龙玺项目已推货源已全部售罄,销售回笼超60亿,已经成为龙光精准把握投资窗口期、全力发掘打造“轨道交通物业”产品价值的标杆项目。

    作为一种以公共交通为导向的城市发展模式,TOD模式在东京和香港等国际化大都市中早已非常成熟,而地铁上盖属于轨交物业,符合城市以TOD模式发展的新理念,有望成为未来主流趋势,万科等开发商已纷纷布局。

    国泰君安指出,深圳土地出让面积紧缺,龙光地产以轨交+物业模式有望实现长足发展,参与城市新型开发模式。在深圳新城市开发模式中获得先机后,龙光也有望凭借优异的轨道交通物业开发能力复制至其他城市。

    龙光地产2016年半年报显示,公司深耕珠三角区域,已实现深圳、广州、珠海、南宁、汕头等城市的战略布局,其中深圳区域2016年上半年贡献了53%的销售额。按公司可售资源货值分布,深圳区域占比约73%。

    龙光地产中报显示,其土地储备及成本优势明显。截至2016年上半年,土地储备为1,408万平方米,均价为每平方米人民币3,409 元,足以支撑未来3至5年的发展需求。

    据介绍,龙光地产近期在深圳市场上通过公开市场招拍挂新获取的三个项目,总建筑面积约124.03万平方米,土地成本均价仅为人民币13,045元/平方米,远低于深圳同期土地成交平均价格。 

    上半年,龙光还持续在珠三角大深圳圈获得优质地块,投资额占比超86%。按照货值估算,其中大深圳区域货值占比超过7成,未来业绩潜力惊人。

    龙光方面表示,凭借优异的销售表现及优质的土地储备资源,未来三年公司合约销售有望保持高速增长。

    高增长助推未来三年弯道超车

    龙光地产“聚焦大深圳圈布局、挖掘珠三角城市圈价值洼地、重点投资轨道交通沿线物业”的战略价值已经得到充分验证,其正在获得越来越多市场人士的关注与认可,具备跨越式发展的行业黑马潜力,更成为近期深港通潜在投资标的之一。

    2016上半年,龙光营业额达人民币 63.60 亿元,同比增长 23.4%;毛利人民币 19.31 亿元, 同比增长25.8%,毛利率达30.3%;核心溢利人民币8.6亿元,同比增长24.9%,核心溢利率为13.6%。

    这些数据大幅超越行业平均水平,2016年中期房地产行业统计数据显示,市场平均毛利润率为24%;平均核心净利率仅9%。

    从投资回报率来看,龙光地产的股本回报率达21.5%,排名高于88%同业;同时,龙光地产的股息率在过去3年以来未曾低于5%,比69%国际同行的股息率为高。

    龙光的战略布局、运营能力等各方面的表现让多家机构看到了其投资潜力,近期多家投行和机构纷纷将龙光纳入研究或推荐范围。

    将龙光地产作为2017年推荐的10只港股之一的中泰国际认为,深港通开通后初期,南下资金仍会非常踊跃,对内地A股稀缺板块的中、小票品种会较感兴趣,港股明年年初的行情预期较好。

    在12月5日国泰君安研报中,更是给予龙光4.5港元的目标价,相对于12月7日3.06港元的收盘价有近50%的上升空间。

    根据龙光2016年半年报,目前公司土地储备共计1,408万平方米,可满足未来至少3-5年的销售需求,销售额及净利润的高速增长有望延续。

    而凭借低至每平方米人民币3,409元的土储成本以及深圳区域多个优质地段项目,龙光维持着上佳的净利润表现,2015年以13.5%的净利润率高于行业平均水平4.5个百分点。

    国泰君安预计,随着核心项目的陆续结算,龙光地产业绩将进入快速释放期,成长空间预期有望进一步提升。后续深圳红山及光明项目入市,让龙光利润率水平有望保持在行业领先水平,并确保其在市场波动期间仍保持盈利的稳定性。

    而同样将龙光首次纳入研究范围的辉立证券,对龙光在深圳的布局也非常看好,该行指出,龙光地产重点布局深圳,且深圳项目均坐落于优越地理位置,因此深圳持续强劲的房屋需求将有利于公司业务发展。此外,公司坐拥优质土地储备,其较低的土地成本,将助力未来数年取得可观盈利。

    中泰国际则重申龙光地产「买入」评级,并预测2017年及2018年市盈率分别为3.70倍和2.91倍。该行认为,龙光地产的庞大土地储备及低廉的土地成本带来显著竞争优势;而聚焦以深圳为核心的珠三角区域,其需求情况较其他非一线城市更加强劲,并将龙光地产推荐为“2017 年内地房地产行业首选”。

    根据龙光地产公告披露,截至11月30日,公司年内累计实现合约销售面积约216万平方米,销售金额约为人民币268.9亿元,销售金额同比增长51.3%,超额完成全年280亿元销售任务并无悬念。