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2017年12月18日 上一期 下一期

联合办公入住甲级写字楼: 一线城市写字楼市场变革信号

唐韶葵

    本报记者 唐韶葵 上海报道

    一则亚太地区最大体量的WeWork项目落户中海国际中心的消息揭开了外资联合办公扩张一幕:在拿下44亿美元融资之后,wework新增位于浦西的中海国际中心2.7万平方米与浦东某甲级写字楼1.5万平方米的办公面积。

    wework近期的动作表明,过往以租赁厂房、仓库等业态翻新改造成办公室为主的联合办公,入驻甲级写字楼了。多名业内人士认为这是写字楼生态面临变革的一个重要信号。

    一名长期关注联合办公的业内人士分析指出,这与最近半年上海的写字楼需求下降、业主方出租压力有关。

    事实上,对比去年甚或前年,一线城市中北京、上海、深圳的写字楼市场供应增加不断,只有广州的供应量有回落态势。以上海为例,写字楼租赁市场新增供应量创历史新高,2017年前三季度上海写字楼新增供应面积高于去年全年23.6%。其中新兴商务区租赁型写字楼交易量尤为突出,2017年前三季度的成交面积达54万平方米,是核心商务区的1.6倍。

    上海部分位于核心区的老甲级写字楼已下降到60%-80%出租率的临界点,此时联合办公作为需求主力,就解决了写字楼空置率下降一大难题。

    上述业内人士认为,wework入驻中海国际中心整栋写字楼,其实也给了写字楼业主一个启示,只有充分满足终端客户的需求才能提升去化率。“目前已经有业主在探索产品的更新,联合办公与传统办公各有优势,也各有缺陷,两者如何结合应该是从整栋楼的角度去考量。”他认为,联合办公营造的生活方式很可能代表未来10-20年的办公服务需求,所以作为业主方,都需要注意产品的更新换代;业主要主动求变,为产品增加附加值,确保产品的市场竞争力。

    互联网思维

    上述业内人士认为,联合办公能够成功渗入甲级写字楼市场在于目前的市场错位,传统写字楼的产品相对联合办公产品在服务和配套上均有落后之处,未来市场的走向取决于写字楼产品的更新速度及更新后的品质,以及联合办公的产品是否可以做出业主无法复制的核心竞争力。未来的产品必须从策划开始就要考虑,整栋物业的产品都要适应这种办公需求的趋势。

    一个趋势是,联合办公的互联网思维正被应用到配套服务的科技化上。比如,裸心社开发了社区APP“遇见”,此前还与浙江建工联手,除了打造杭城首家裸心社外,双方联合品牌命名对外经营,共同打造服务于整个欧美金融城(EFC)的高端联合办公空间。此外,浙江建工将拟采用裸心社的CAAS软件(Community As A Service)和专有技术,应用到欧美中心(EAC)、欧美金融城(EFC),构建以建筑为中心的移动社交网络和水平后端平台来连接租户,为共享工作空间及场地空间提供操作后台平台,并将租户链接到裸心全球社区。

    据介绍,裸心社CAAS软件,是目前广泛应用于全球所有裸心社的社区手机APP,如今被更多商业地产采用。不久前裸心社的创意团队已经正式将这一服务推向香港市场,为更多房地产和商业地产提供便捷体验。

    正如上述业内人士所言,传统写字楼直接租给联合办公运营商也是偷懒的做法。从联合办公的角度看,靠二房东模式赚钱没有持续性,一旦掌握物业的业主方成功做好产品换代,推出类似的一手产品,联合办公的二手模式就没有存在价值。因此,如果联合办公运营商仍然只是二房东性质,长线投资并不被市场看好。

    未来趋势

    仲量联行华东区研究部高级经理姚耀分析指出,从wework入驻中海国际中心这一案例可以看出未来甲级写字楼的趋势:联合办公市场非常庞大,除了传统办公楼的主力租户外,目前还涌现很多新的办公群体,比如新媒体、新科技行业等。这一波联合办公运营商,包括新的运营商与传统的开发商转做运营商,他们的扩张给了上述新的需求者很好的空间。相比传统的办公楼与商务中心,联合办公的优势在于配套与服务,企业为了迎合新时代员工的需求,需要在办公室融入更多新元素。

    实际上,不仅是自由职业者的办公要求,企业包括央企也会将一些团队部门放到联合办公空间,因为不仅办公方式灵活,还可以令不同的项目团队节约成本,希望有一些激发灵感的效果。

    姚耀分析了写字楼市场三大趋势:首先,联合办公项目成功的元素一定要具备一定配套、科技、规模,运营模式里面将会出现大批会员制,如果只有一个布点的话,显然规模不够,因此快速扩张是为了规模化;写字楼引入联合办公空间可以提升财务效率。一般而言,传统写字楼使用率最多100%,而联合办公实际上可以做到使用率120%甚至更高;再次,从房地产开发商角度来看,共享效应的产生,不仅是财务上的需求,打造新型的适合北京上海的全球城市也促进写字楼市场的变革。

    目前,联合办公项目布局多分布于一线城市,二线城市如成都、南京也有本土品牌;运营商素质良莠不齐。

    姚耀认为,如果办公空间仍然从房地产开发商的盈利角度出发,按照这种思路去做会越来越吃力,必须要去关注终端客户的需求。目前比较新的趋势是:小生态难以效仿,还有很多文章可以做。

    当物业生态圈最底层的租户行为已经发生变化,加上未来联合办公与行业洗牌,联合办公项目与长租公寓规模效应等新物业形式联合在一起,贯穿整个房地产产业链,打造生态圈。

    上述业内人士指出,电商、联合办公正在改变人的行为模式,联合办公运营商需要迎合上述几个趋势。“很多新技术在渗入联合办公空间,个体的短时间比单位产出更高”。

    市场变化,写字楼业主方选择引入联合办公的时候就需要有甄别性,联合办公空间反过来对业主资产管理能力也有要求,两者是可以做到相互补充的。

    上述业内人士指出,业主有能力的话,可以效仿中海国际中心,直接整栋为wework定制。“就像手机,做iPhone代工的利润最高,不行就只能做富士康。”

    (编辑:李清宇,邮箱:liqy@21jingji.com)