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2018年03月05日 上一期 下一期

越秀地产2020年销售冲击千亿 冀望发行首只公募REITs

张晓玲;周智宇

    本报记者  张晓玲、周智宇  广州报道

    2017年绝大部分房企销售飘红,业绩增长显著,这种情况在2018年的严厉调控下是否会持续?

    广州国企越秀地产给出了自己的答案。2月28日,越秀地产董事长张招兴在业绩发布会上透露,“今年销售目标550亿,2020年销售规模将达到800亿,并冲击1000亿”。

    财报显示,越秀地产2017年实现营业收入237.9亿元,同比上升14.0%;毛利率约25.7%,同比上升4.9个百分点;合同销售金额约408.7亿元(连同合营公司项目),同比上升35.1%。

    张招兴表示,公司尽管不要求做最大,但需要做强做优,适当地规模增长还是必需的;越秀地产副董事长兼总经理林昭远则指出,公司有信心完成2018年的目标,未来将保持30%以上的增长。

    追求规模增长之外,越秀地产也在夯实自己的金融优势。作为国内唯一拥有REITs平台(越秀房托)的房企,越秀地产在REITs层面具有丰富经验。张招兴表示,未来条件成熟的话,越秀有望发行国内首只公募REITs,相信中国的REITs在2018年会有所突破。

    积极地规模增长

    越秀地产2017年的业绩增长明显,完成全年合同销售目标360亿元的约113.5%。

    2018年550亿元的销售目标较2017年的408亿上升约34.57%,增速与2017年大抵相同。林昭远表示,这是基于越秀地产的可售资源以及考虑市场压力而得出。

    财报显示,越秀地产2018年可售资源约人民币1011亿元,在建面积1029万平方米,全新开盘项目有18个。

    报告期内,越秀地产在广州、杭州、武汉、青岛等城市新增19幅土地,总建筑面积约505万平方米,同比增长62.9%。总土地储备达到1627万平方米,同比增长20.4%。

    21世纪经济报道记者注意到,在这19幅新增地块中,除了南沙灵山岛地块外,其余18幅地块越秀地产的权益比率在9.5%-95.48%之间。越秀地产投资者关系总经理姜永进表示,2017年获取的土地,很多是通过与行业内优质企业合作获得,这样可以控制土地的溢价率。

    张招兴透露,通过合作等多元化拿地模式,越秀地产2017年获得的土地溢价率控制在19%左右,控制了拿地成本,拿地价格合理,也符合国家的政策。“控房价就得先控制地价”,张招兴说。

    分区域看,粤港澳大湾区、长三角和中部地区是越秀地产的三大增长极。2017年合同销售金额约92%来自上述三个区域。

    越秀地产将继续深耕这三大区域。报告期内,公司88.6%的土地储备位于上述三大区域。其中,粤港澳大湾区土地储备建筑面积达824万平方米,占总土储50.6%;长三角建筑面积达371万平方米,占22.8%;中部地区247万平方米,占15.2%。

    2017年越秀地产规模快速扩张也让其负债增幅较大。财报显示,截至2017年12月31日,其资本负债率为45.6%,较2016年末的39.7%增加5.9个百分点。净借贷比率由2016年末的53.1%增加至2017年末的72.8%,增加19.7个百分点,姜永进解释,这主要是土地支出上升所致。

    同2016年的债务结构相比,越秀地产在2017年的人民币借款和人民币债券占总借贷的比率由2016年的65%和20%分别下降至60%和17%,而港元银行借款增加。张招兴表示,2018年发行海外债还是公司债,将根据实际情况来定,近几年越秀地产运用香港的融资渠道做得不错,香港融资渠道比较畅通,未来还将继续发扬这一优势。

    值得关注的是,作为一家中型房企,越秀地产的融资成本处于业内较低水平,接近于龙湖等公司。报告期内,越秀地产的平均借贷比率进一步下降至4.3%,2015年、2016年分别为4.95%和4.64%。

    强化“地产+房托”优势

    在当前房企转型大潮中,越秀地产也有自己的特色,其地产+房托双平台模式为国内房企独有。

    其在年报中表示,将继续深化“开发、运营、金融”的全产业链业务模式,加强与越秀房地产信托基金的互动,并进一步探索资产证券化渠道,打造“投、融、建、管、退”一体化商业运营模式,力争进入中国商业地产一线梯队。

    2017年12月,越秀地产向越秀房产基金注入了位于武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心及配套停车位等物业67%的权益。张招兴指出,越秀地产只要有成熟的商业项目就会转到越秀房托下运营,越秀房托也是商业项目的退出通道。

    越秀地产开创的“地产+REITs基金”双平台互动模式已具备一定规模。2017年越秀地产租金收入约人民币6.2亿元,越秀房托2017年租金收入约为18.5亿元。

    越秀房托和越秀地产之间的互动使得越秀地产在REITs运行上经验丰富,这也将被越秀地产运用到新业务当中。

    作为越秀地产的长项工作,长租公寓会是其在未来5年的重头戏。2017年11月,越秀集团成立“广州越秀住房租赁发展投资有限公司”,用于住房租赁市场的扩张,这也是广州首批国有租赁住房企业。

    林昭远透露,“2018年我们长租公寓的目标是1000间,三到五年内要到10万间的规模”。

    2月底获批的“中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”类REITs,将被用于越秀地产长租公寓业务中。林昭远向21世纪经济报道记者透露,资金将用于对接广州市的租赁用地,以及部分国企租赁住房的收购,越秀地产如果有比较理想的项目就会与越秀集团寻求相关支持。

    此外,在2017年8月的中期业绩会上,张招兴曾表示,长租公寓及养老地产会是越秀地产未来的重点发展方向。

    2017年年报中则提出,越秀地产将采取多元化策略,发展城市更新业务、长租公寓、养老地产以及“地产+”业务。

    张招兴认为,中国城市化还在进行中,但老龄化问题也呈现出来,这使得房企一边进行住宅开发的同时,也要谋求转型,例如发展养老地产等。

    目前,越秀地产拥有多个特色化资源平台:轨道交通+物业、“集团孵化-地产购买”模式、“旧村、旧城、旧厂房”三旧改造、政府长租平台、二级市场并购等。

    近日发布的《广州市城市总体规划(2017-2035)》也让越秀地产嗅得新的发展契机。张招兴指出,《总规》提出广州将城市扩容、人口增加,同时拓展轨道线路,这对房地产企业而言是个机遇。

    (编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)