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2018年04月25日 上一期 下一期

土地流转诉求激增下的收益再造: 延伸农业产业链盘活闲置房

骆轶琪

本报记者 骆轶琪 北京报道

导读

    “土地流转是一个100万亿的市场,每年释放一点对GDP的贡献都是极大的。”4月23日,在接受21世纪经济报道专访时,土流网CEO伍勇表示。

    

    今年的中央一号文件中,首次提出探索宅基地“三权分置”,为进一步盘活农村闲置土地提供了更多探讨空间。而土地流转在政策的引导下,相关需求也在爆发式增长,尤其表现在闲置农房方面。

    在近日由土流网主办的全国首次“乡村振兴服务体系发布会”上,农业农村部农村经济体制与经营管理司司长张红宇指出,去年底,全国土地流转面积4.79亿亩,其中承包面积占36.5%,也即全国超1/3的土地已经不再是原来的土地承包户和经营户,都是新的经营主体。

    乡村振兴在今年被提升到国家战略层面,张红宇提到,农业需在确保国家安全的基础上,发展新产业、新业态,延伸农业产业链,让农民数量逐步减少的同时,富裕农民。

    其中关键要素就是更充分地进行土地流转。据自然资源部等相关部门统计,全国农村至少有7000万套闲置房屋,农村居民点空闲和闲置用地面积达3000万亩左右,这个数字随着农村人口向城市转移还在增长。

    “土地流转是一个100万亿的市场,每年释放一点对GDP的贡献都是极大的。”4月23日,在接受21世纪经济报道专访时,土流网CEO伍勇表示。

    如土流网这类平台,也从过去提供链家式土地信息服务,开始延伸到对闲置农房的改造翻新,并以共享住宅的形式提供短租,最终收益按权益与农民分成。在政企合作方面也有更多尝试。

    但伍勇也表示,土地流转市场如何进一步盘活,推进土地流转规范化管理和法制保障是当前急需关注的问题,如此方能吸引更多资本放心进入。

    闲置农宅流转需求激增

    在张红宇看来,乡村振兴重在产业兴旺,这包括要提升农业的发展水平,发展新产业和新业态等。其中,农产品加工业虽是传统产业,但去年粗加工方面创造的增加值达21万亿,占据农业82.12万亿GDP总量的1/4;此外,生产性服务业方面,可从农业产业链中延伸出无限就业的链条,尽管这些年绝对增加值并不高,但成长性极快。

    他举例道,例如2017年,农业观光旅游休闲产业创造的增加值为6200亿,相当于农业GDP增加值的9%。同年,“互联网+”相关产业吸纳的劳动力是2100万,相当于从事农业劳动力的10%。

    另据统计局数据显示,2017年农村居民人均可支配收入为13432元,其中来自工业化、城镇化带来的工资性收入占比40.9%,现代农业为代表的家庭经营净收入占比37.4%,转移性收入占比19.4%,财产性净收入占比仅2.3%。而财产性收入的来源,一部分就与农村土地租赁与流转有关。

    因此,张红宇认为,要提高农民收入,首先要减少农民,通过工业化、城镇化继续转移农村劳动力;其次要构建现代化农业经营体系,促进农业规模经济的形成。

    去年底,全国有超过1/3的土地已经转移为新的经营主体,也从一定程度上代表了农业规模经济的聚合,和土地流转的成效。

    国务院发展研究中心农村经济研究部副部长张云华则在会上提到,乡村振兴的服务体系着力点应该是围绕农村土地制度改革作为重点。

    我国关于宅基地的土地制度改革进程相对缓慢,在今年的一号文件中,首次提及“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”。为此,张云华指出,“目前空心村的问题非常普遍,闲置宅基地、闲置农房非常多,这是农村一个重要的资源,怎么让农民手里的死资源变为活资产,是需要在服务、政策上进一步提升的方面。”

    从实际情况而言,在土地流转制度不断完善和土地确权基本完成的背景下,土地流转需求数量在2017年迎来了高速增长。

    据土流网统计,自2017年10月开始,随着相关政策频密出台,农用地土地流转发布数陡然上升,尤其是党的十九大提出乡村振兴战略,促进了土地流转市场的跨越式增长。

    从近三年土流网各省农地信息发布情况来看,耕地流转占据主导地位,占比较多的还有林地、园地、养殖用地和闲置农房。

    “闲置农房是业内公认的一匹黑马。2015年至今增长趋势十分强劲,受国家政策红利推动,2018年起呈直线上涨趋势。”土流网高级副总裁廖建伟分析道。

    廖建伟进一步指出,国家鼓励的土地流转形式包括转包、出租、互换、转让、股份合作等。目前来看,转让与出租两类传统的流转方式仍然占据绝大部分比例,分别占51%和38%;股份合作等更现代化的模式,在农村的推广和被接受程度还不高,但潜力很大。

    从流转去向而言,土流网近三年的统计显示,55%的土地流转到农业种养殖大户,18%流向农业合作社、14%则流向了农业企业。“我们认为农业相关的一些利好政策应该更偏向于农业种养殖大户,可以使农业种养殖文明更加高效地发展。”

    农业与二三产业融合发展

    伍勇向21世纪经济报道记者表示,当前土地流向种植大户比重大,相当于土地流转的早期阶段。

    “我的判断是,中国其实适合家庭农场性质,即几十亩到几百亩的土地规模。一旦上到农业企业规模,管理成本就上来了。”他指出,适度规模经营很关键,这是政府鼓励也是最经济的方向。

    不过在未来,土地流向企业的比重会继续增加。“我们发现,农业越来越向工业化细分,未来会走向产业整合。规模化将是最有经济效益的。”为此土流网推出了土流农服业务,就是把农业相关企业聚合在一起,进行资源对接。

    但伍勇也发现,目前还有相当大比例的用户对田园生活更感兴趣。“工业化种植是专业化需求,闲置农房盘活是普通大众的诉求。”伍勇向记者表示,这尤其体现在分时度假理念兴盛的今天,为农业用地流转和闲置农房盘活提供了基础。

    “尤其是有些地方只有好的生态资源,而非耕地资源,例如丽江、稻城的部分区域。在不占基本耕地红线、不破坏环境的基础上,将一二三产业融合发展,市场规模将非常庞大。”伍勇续称,在耕地资源不甚充足的地区,一亩地的年产值将远低于改造成民宿给农民带来的收入价值。

    因此,土流网在此前链家式土地信息共享和服务平台的基础上,开始面向农村提供闲置农房改造等服务。他向记者解释,改造过程中,土流网的理念首先是跟农民利益捆绑,其次是不大拆大建。

    伍勇介绍,这具体包括三种经营形式:一是以内部孵化的美丽新乡村团队,针对全国空心村以及闲置房屋进行规划设计、装修改造、租赁运营;二是开发住宅在线网站、共享住宅APP、装配式住房建造,实现各类房屋资源及配套的供需对接;三是通过自身平台并与第三方OTA在线旅行平台合作,帮助改造过的闲置房屋实现在线预订、短租、扫码入住的分时共享度假。

    为此,可以联合本村、组农户共同出让宅基房经营权;新型农业经营主体和工商资本可以共同翻新、改造、经营休闲度假式宅基房。

    “每个房子只能依靠支付或者提供打扫等服务开锁,锁可以控制房子的资金和服务、产品,形成结算系统闭环。”伍勇如此向记者表示。

    据介绍,土流网自2015年开始还与长沙市各级政府摸索、实践服务三农,目前有3个模式落地执行,包括土地流转政府管理职能与交易主体服务职能结合,土地托管政企合作模式等。

    当然,目前土地流转仍存在一定的困难,廖建伟表示,农民对“三权分置”的理解还有限,担心自己会因为流转丧失土地;大多数农村地区基础设施还有待进一步完善。

    伍勇也向记者表示,当前法律对于有意愿参与流转的资本,保障体系仍不完善,“资本最害怕就是农民反悔,因此我们也在推动土地流转规范化管理和法制保障,但仅凭我们的力量是不够的。”

    资料显示,截至2018年3月,土流网在全国成立了437家线下土地流转服务中心。此前两轮融资的股东方包括复星系资本和经纬创投旗下资本,C轮融资正在交割。

    (编辑:贾红辉,邮箱:jiahh@21jingji.com)