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2018年04月25日 上一期 下一期

招商蛇口一季度净利增172% 房企谋求规模利润双增长

张晓玲;侯宣佑

    本报记者 张晓玲  实习生 侯宣佑 深圳、广州报道

    2018年至今楼市调控不断,一二线和三四线城市同时承压,房地产融资持续收紧,房企一季度业绩表现如何?

    4月23日,招商蛇口(001979.SZ)抢先发布了一季报,期内公司营收91.63亿元,同比增长32%;实现归属于上市公司股东的净利润57.78亿元,同比增长172%。在市场趋弱的背景下,招商蛇口的规模和利润双双飘红。

    截至目前,发布一季报或一季度业绩的房企并不多,招商蛇口的业绩并不能代表行业;并且一季度业绩中,有滞后结算的因素,也不能完整真实地反映一季度市场。

    多家券商调研报告显示,一季度房地产销售增速继续下行,在4月份地方楼市调控密集出台的背景下,这一趋势或将持续;弱市之下,行业集中度继续提升,大型房企加快周转资金回笼,规模扩张同时更注重利润的增长。

    招商蛇口提速

    近年来屡被诟病增长太慢的招商蛇口,延续去年的强势,在一季度的业绩表现亮眼。

    一季度,公司累计实现签约销售面积148.85万平方米,同比增加8.43%;实现签约销售金额313.08 亿元,同比增加18.09%。

    而公司实现净利润达57.78亿,相当于去年全年122亿净利润的47%左右,这是一个相当大的增长。

    平安证券指出,净利大幅增长原因有,深圳双玺等高毛利率项目结算,带动毛利率同比提升26.3个百分点至49.5%;少数股东损益占比下降13.3个百分点至0.9%。而最主要的是,期内交割上年末向地产基金转让的上海招商局大厦、招商局广场和北京招商局大厦,导致投资收益同比增长53.9%至38.4亿。

    在近日的股东大会上,招商蛇口管理层表示,类似转让资产带来净利的模式,未来还可能发生。

    中信证券指出,公司资产整体转让的收益,应视为一种经常性收益。因公司新增商办物业较多,采取整体出售的方式并非权宜之计,未来会经常发生。

    从2017年开始,招商蛇口进入了规模爆发期,从一季度业绩也可看出,管理层也在多方努力增加收益。

    在3月份的2017年度投资者交流会上,招商蛇口管理层表态进取,给公司定下了2018年1500亿的销售目标;招商蛇口常务副总经理朱文凯同时表示,公司更看重今年的现金流、销售回款,以及规模和利润的平衡。

    一季度,招商蛇口拿地延续积极,扩规模意图明显。据平安证券统计,公司期内在杭州、天津、佛山等地新增建面361万平方米,同比增长211%,远超同期销售;总地价294 亿,占同期销售金额比重94%,权益建面210万平方米,权益占比58%。

    加速扩张之下,招商蛇口的负债率略有上升。一季度末公司在手现金437.7亿,为短期负债(短期借款+一年内到期长债)的135.4%,短期偿债压力较小。期末净负债率为66.3%,较期初上升7.9个百分点。由于公司持续加大开工和拿地,期内经营性净现金流净流出91.5亿元。

    中信证券认为,当前按揭贷款利率上升,公司存在销售失速的风险;资本性开支较大,可能导致短期杠杆率提升。

    不过该机构也指出,招商蛇口推盘高峰主要集中在二季度之后,预计未来几个月,季度销售额同比增速将高于一季度;公司定价理性,部分项目成本优势较大,去化率相对确定,销售能够实现平稳增长,并完成全年1500亿的销售目标。

    平安证券认为,公司2018年一季度末预收账款较上年末增长28%至705.1亿,为2017年实际营收的93.4%,加上30.8%的竣工高增长计划,已奠定2018年业绩高增长基础。

    关注利润增长

    进入四月份,各大龙头房企纷纷公布一季度业绩。从销售数据看,龙头房企的领先优势在持续凸显和扩大。

    碧桂园在2018年一季度实现合同销售金额约1879.7亿元,同比增长24.76%。恒大、万科紧随其后,分别以1618.7亿元和1542.6亿元分列第二、三位。其中,碧桂园3月单月合同销售额达641.3亿元,分别较恒大、万科的单月销售额多出百亿元。

    此外,保利、融创、中海、绿地销售额超500亿元,分列第四到第七位。从房企销售额看,第一梯队的房企正逐渐拉大与身后房企的差距,市场集中度在继续提高。

    规模持续扩张的同时,像招商蛇口一样,龙头房企也更加关注利润的增长。恒大、碧桂园、万科、中海外、华润置地等公司人士指出,在市场不确定性加大的2018年,规模增长不是第一位,控制风险和增加实际利润是公司更加关注的。

    “控制地价、更多利用并购获取项目资源,争取更低廉的融资,以及积极促销提高周转率,都是大家当前关注的问题。”深圳一家大型房企高管说。

    4月20日,阳光城执行副总裁吴建斌在某论坛演讲指出,房地产的利润来自两部分,一个是销售收入,一个是融资带来收入。

    在目前的融资市场,差不多只有开发贷才能保持和过去差不多的融资成本水平,其他融资工具的融资成本,起码上升了5%到10%。

    吴建斌透露,一些和房地产商有合作的银行或金融机构,已经签了贷款合约或部分资金已经在使用,后面还有一些合同没有使用的,在这个阶段基本都要求改签合约,或者有补充协议。补充协议的目的,就是金融机构资金链收紧的情况下,要发展商承受融资成本上升带来的成本。

    因此,开发商利润来源更多是销售。房地产公司的高周转仍然是利器。施工期、销售期要短、资金回流要快,那么在市场竞争中就具有优势。

    据21世纪经济报道记者了解,近期碧桂园等大型房企便在内部发文对高周转提出了更快的要求。

    从行业整体来看,2018年的市场环境,给开发商的销售带来了很大挑战。

    国家统计局4月17日最新数据显示,3月全国商品房销售面积增速继续下行,较1-2月微降0.95个百分点;70大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.40%,增速较2月微涨0.20个百分点。

    另据东兴证券调研,30个大中城市3月份商品房销售面积同比下降39.71%,与全国销售数据相背离,表明其他三四线城市商品房销售继续火爆;全国商品房库存已降至2014年中水平,商品住宅库存下降至2013年底水平,大多数城市已无去库存压力。

    这意味着去库存政策将可能在部分城市退出。

    库存水平延续低位的同时,去化略有放缓。截至3月底,全国商品房待售面积57,329万平方米,同比下降16.70%,同比下滑幅度较1-2月缩窄;存销比为3.81,较1-2月有所上升。

    此外,楼市调控政策并无放松之意。3月下旬以来,各地掀起新一轮调控热潮。据不完全统计,今年两会以来,已有包括大连、昆明、杭州、西安等在内的10多个城市发布了调控新政,海南更是在4月22日出台了全域限购政策。

    吴建斌判断,限制性的楼市调控政策还将持续,这个时间可能是两年。

    (编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)