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2018年06月22日 上一期 下一期

管住自己,持有现金

李一戈

    李一戈

    据新华社报道,个人所得税法修正案草案6月19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,个税起征点由每月3500元提高至每月5000元,首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。

    然后,有朋友跟我说:这是不是表示国家鼓励买房?我回答:你想多了。

    住房贷款利息和住房租金列入个税专项附加扣除,是支持居民基本居住需求。尤其是,将住房租金列入,与中央强调的租购并举、房住不炒的精神是一致的。将此解读为鼓励买房,显然是外延无限扩大的想法。何况,专项附加扣除部分的额度应该是有限度的,你总不能理解为,贷款买了高档住房,房贷月利息超过1万,也给你全扣除了。

    这位朋友接着问,房贷已经还完,国家有这房贷利息的“红包”,是不是可以再投资买一套?回答是:真不建议这么做。就如同,有些朋友本来只想生一个孩子,现在个税增加子女教育支出专项扣除,并不意味着你会被红包诱惑着再生一个。

    我相信朋友们都很理性,不会因此就真的去投资买房、多生孩子。我只不过是以此为引子,讨论目前态势下投资买房的风险与收益问题。

    两三年前,有地产商在我老家所在的城市开发了一个楼盘,位置很好,在老城核心区,也很便宜,单价6000多块。也有朋友动员我买,给老人住也是好的。我没买。现在,该楼盘房价已超过1万,朋友笑问:你后悔不?

    老实说,不后悔。我知道,老人是绝对不会去住的,他离不开自己熟悉的圈子,何况我也不放心。从投资的角度看,涨幅接近一倍,账面收益不赖。但问题是,你能卖得出去么?大量的二手房挂牌,成交很少。除非以远低于市价转手。

    这种情况,在三四线城市较为普遍。2016年下半年的商品房去库存政策,在中小城市收到了很好的效果。房价也涨了不少。问了几位老家在三四线城市或者了解三四线城市的朋友,房价从五六千涨到了七八千,稍微热乎点的地方,已经过万了。

    但同样,二手房市场有价无市。人们常说,落袋为安。如果是投资,房子卖出去了,才算是收益到手,否则就还是纸面财富。或许你会说,不管怎样,自己的资产财富嗖嗖嗖增长,哪怕是纸面上的,看着也欢喜。这心态倒不错。

    如你所知,部分前些年已经买房的中产收入阶层,只要工作稳定,到现在手里也还是有些积蓄。尤其是一二线城市的朋友,看到不限购的三四线城市,房价即使已经涨到七八千,跟自己所在城市一比较,还是便宜。于是,心里痒痒的,总是按捺不住想要投资。

    其实,几乎就在朋友动员我在老家买房差不多时间,也有其他朋友问,在环京买房合不合适。熟悉我的朋友都知道,我必问是自住还是投资。比如,你在琢州买房是自住,在北京工作,每天高铁往还,时间和交通成本是多少,得算清楚。

    如果是投资,我就不说话了。我承认,在投资买房方面,很保守。但是,假如你在琢州买的房,房价已经翻番,账面收益不菲,你得在2017年3月该市限购之前成功卖出,才算是落入钱袋。否则,这两年估计你又诚惶诚恐的,不知道这限购何时退出,自己的资产得以重新流动;你更担心,房价会不会跌破成本价——这倒暂时不必担心。

    前面说了,两年过去,三四线城市的商品房库存消化得差不多了,这很大程度有赖于一二线热点城市溢出的投资需求,因为本地需求实在有限,麦子割完一茬得等好几年。在此基础上,到2018年年中,你还想追加投资,风险已陡然增加。

    投资收益取决于两点:第一,在你之后,有新的投资需求进来,从而将你的资产价格抬升到新的高度;第二,届时该地仍不会限购,你能成功套现。如果没有这两点支撑,你就面临另外两项风险:房价滞涨,你的投资存在沉默成本;假如某一天物业持有环节征税,则会继续增加你的自有成本。

    放下投资买房的执念吧。并且,在其他资产价格市场亦不甚明朗的情况下,管住冲动,持有现金。当然,持有现金也不是说把钱取出来藏在床垫里。

    我个人对美好生活的理解,一个重要内容就是愉快地消费。当然,这也有前提,比如,有孩子的,你得存够基本的教育费;年纪稍大的,还得考虑自己的养老金。没有这些后顾之忧,就可以放心消费了——多一句嘴,健康地消费。

    消费也可以是住房消费。比如,经济实力强大的朋友,可在河北山东买个房子避暑,在北海或版纳买个房子过冬,海南不成,限购了。强调一句,区别于住房投资,这里说的是严格意义上的消费,也别说是投资自住两相宜。

    太多的焦虑,都源于资产财富不断增长的渴望。你将会发现,放下投资买房的执念,投入快乐消费之旅,心态很快变得轻松从容。不过,这话只是对一部分人说的。(编辑 欧阳觅剑)