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2018年11月12日 上一期 下一期

绿景紧握一手旧改 耕植粤港澳大湾区

张晓玲;林诗苑

    本报记者 张晓玲  实 习 生 林诗苑 深圳、广州报道

    在房地产行业资源、资金越来越向头部企业集中的背景下,中小房企该如何生存?

    来自深圳的房企绿景中国地产投资有限公司(以下简称绿景中国)提供了一份小而美的房企生存和发展样本。销售额不足百亿的绿景独特之处在于,在大股东绿景集团的支持下,利用城市更新持续获取土地资源,深耕粤港澳大湾区,还打通了境内外融资通道,享有低成本的融资便利。

    绿景中国是万科唯一入股的房地产公司。目前,万科仍是绿景的基石投资者。

    10月13日,绿景红树湾壹号以现房发售,开盘卖出七成,超八成客户为自住需求。该项目是绿景中国近年最具代表性的城市升级改造项目,位于深圳福田区中心商业区,占地面积24,424平方米,可售建筑面积约100000平方米,货值超100亿。

    这个项目也集中体现了绿景的精品理念。“绿景中国并非一味追求高周转,大规模。”绿景相关负责人称,公司多年来入市销售项目的数量虽不多,但追求做精。比如,位于茂名的绿景化州国际花城自2014年起数次开盘,累计销售金额突破30亿元。

    与不少房企类似,绿景中国也确立了住宅与商业双轮驱动的发展战略。其商业地产主要为独立商业项目及包含商业的综合体项目。目前,绿景持有、运营并管理多个商业物业项目,以“NEO”和“佐阾”两大商业品牌代表,合共建筑面积约为55万平方米。

    其中,香港绿景NEO由绿景中国斥资90亿港元向会德丰收购,成为香港九龙区历年来成交价格最高商厦,也是当年全港第三大交易案例。预计2019年落成。

    与诸多开发商“全国开花”的布局不同,创办多年,绿景中国以深圳、香港为主轴,坚持根植于粤港澳大湾区。

    目前,绿景中国在深圳、珠海、东莞等地积极布局,历史项目合计完成20余个,其中位于深圳市的项目占90%。

    绿景的核心能力,在于其独特的土地获取模式。

    绿景中国管理层介绍,公司采用双向扩张的土地获取模式,包括公开市场竞购和透过城市更新方式获取土地。通过与母公司的联动,绿景中国已总结出一套完善而标准化的土地获取模式。

    2016年,绿景中国收购深圳溢佳工业园项目,这是一个有旧改概念的长效储备项目;2017年,绿景中国完成珠海凯威项目收购,定位为甲级都市综合体;2018年,绿景中国以招拍挂方式摘得苏州姑苏项目。

    相比竞购,城市更新更是绿景中国的独特能力。绿景相关负责人介绍,公司获取的城市更新项目,均位于城市核心地段且单一项目建筑面积可达数十万至百万平方米,具有优于竞拍土地的成本优势,且有较大盈利空间。

    深圳一位券商人士指出,现实中,地产公司做的城市旧改项目,多数是从其他居间公司收购。这种“二手旧改”,由于居间公司的存在,导致了其获取土地的成本与招拍挂相差无几。

    而绿景擅长的则是“一手旧改”,即直接跟村民及组织合作,旧改方案设计完成后,共同向政府申请改造。

    过去20年间,绿景中国在深圳完成的旧改项目,熟化率基本达到100%。控股股东与上市公司达成灵活的联动机制,即控股股东负责前期的一级开发,等条件成熟后,再在适当时间将项目注入到上市公司。绿景中国管理层曾在采访中透露,控股股东在粤港澳大湾区核心区域的1200万平方米土地将在适当的时间,逐步注入上市平台。

    绿景也在通过引入战略合作伙伴来深化城市更新能力。2018年9月,绿景中国与华为公司签订战略合作协议,明确双方合作联手运用人工智能、云计算、大数据等先进技术手段,打造智慧城区样板项目。

    此外,基于大股东的支持,绿景的融资和财务也对其业务形成了有力支持。比如,2016年,绿景中国境内母公司突破传统银行融资,首次以AA信用评级成功发行5年期公司债26亿,票面利率为6.5%。2017年,8月及10月,发行境外美元债4亿美元,接轨国际资本市场。(编辑:黄锴)