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2019年04月19日 上一期 下一期

把房价摁住它5年

李一戈

    李一戈

    鹤岗房子“白菜价”的新闻,让大城市一帮被高房价压得喘不过气来的年轻人羡慕得直流口水。但根据当地情况对照分析,却也不必太过惊讶。网传的房子多为安置房、拆迁房,几乎是最低价的一类,而当地经济不发达,自然秉赋一般,人口又净流出,房价自然就涨不起来。

    这让我想起两个事情。一个是,大概五年前,高中同学问我想不想在老家买个房,退休了可以回去住。当时县城好点的房子要卖5000多,跟它所属的地级市差不多。县是农业县,市是农业市,为啥县城的房价跟市里差不多?问了几个当地朋友,也说不清楚。

    后来我自己琢磨了一下,应该主要是外地打工青年支撑起来的。据我了解,有些去南方打工的青年人,收入还不错,有的一年能有十几万。过去都是在村里建个大房子,平时都是老人带孩子住。乡村教育始终是个问题,我们县城的教育质量倒是不赖,于是,干脆,到县城买套房子,至少解决了孩子上学的问题。县城土地和商品房供应量都相当有限,每年有千儿八千人就把房价给抬上去了。

    然而我并没有买。据说市里的房价现在已经1万多了,涨幅终于超过了县城。这一波以东中部四五线城市为代表,涨幅少则2倍,多则3倍,购房者还是以外地投资者为主。一旦外来需求减缓或停滞,它们就涨不动了。毕竟其原生需求的增长非常有限。

    另一个是,在美国工作的朋友告诉我的。他在美国南部某个人口很少大致相当于我们省辖市的城市,买了个独栋别墅,不到10万美元。同样的房子,如果是在靠近纽约的地方,要卖100万美元。他有一份薪水颇丰的工作,城市风景虽美,但友朋甚少,很孤独。

    之所以举这两个例子,是想说明,第一,决定房价的,不仅仅是人口、经济体量,还有其他因素(比如教育)。第二,城市与城市之间,相差悬殊。美国南部城市与纽约的房价的差距,大致相当于我老家所在城市与上海的差距。

    即便如此,我很多同学亲友宁愿到上海打拼,也不愿意回到安静的四线城市老家。你选择了一个城市,一种工作,就是选择了与之相匹配的生活,以及压力。这里头,不存在绝对的好与坏,但共性是,很难回去。就如同很多朋友走出了老家,就很难回去一样。

    正如人们为鹤岗“白菜价”房子而惊叹时,一季度房地产数据公布了,似乎证实了楼市正在回暖的观点。主要表现在两项数据:一项是3月销售比前两个月明显好转;另一项是房地产投资增幅还在加快,甚至创下四年来新高。

    此前我已经说过,所谓3月楼市“小阳春”是个伪命题,不说全部至少也是绝大多数年份的3月楼市都要好于1-2月;而一季度房地产投资较快增长,国家发改委固定资产投资司早在2月底就预告了,原因是去年四季度的新开工和在建项目较多。

    话又说回来,一季度的房地产数据和宏观经济数据都很漂亮,对地产界毕竟算是好消息。但跟房企人士接触后发现,他们鲜少欢欣跳跃,而是出奇的理性。

    有个词叫做分化,想必都不陌生。近两年,城市之间、房企之间的分化,随着时间的推移,会转变,甚至反转。有的城市,2016-2017年,成交旺盛,价格劲升,但2018年就卖不动了,价格也停滞了,一批三四线城市就是如此。那么,2017年进入这些城市的房企就比较被动。有的房企,2015-2017年,规模成长很迅猛,到了2018年下半年周转率突然就不灵了,短时快速增加的土地投资沉淀为债务负担。

    有时听业内高管喜欢谈到一个词,叫做穿越周期。但我想说的是,周期就是周期,怎么穿越?对房企来说,拉长周期来看待自己的投资却是必要甚至必须的。项目固然要快周转,在一两年内就做到清盘,但企业发展却需要用5年甚至更长时间来规划。

    举个例子。假如有两年,楼市景气爆棚,房企抓住机会实现了规模快速增长,但有两年楼市交投清淡,房企被迫调整,有可能耽误的时间长于两年。倘若企业的规划是5年周期,就会对冷和热均有应对,不至于淡季惊慌失措,置于危险境地。

    回到前面。为何房企对3月以来的回暖更多是淡定?主要是,虽然各地经济暂时都离不开房地产,总体上调控政策不会更严更紧,甚至会微调,但大环境也不允许全面放松。房地产市场的稳定,既包括稳地价、稳房价,也包括稳预期。对这一点,我们要有清醒的认知。(编辑 李靖云)