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2019年04月29日 上一期 下一期

股东质疑华侨城信披不充分: 净负债率升高 转型在路上

张晓玲;朱雷

    本报记者 张晓玲 实习生 朱雷 深圳报道

    在A股房地产公司中,华侨城无疑是特殊的一家,其以文旅地产、主题公园运营者的形象独立于房地产江湖。

    多年来,华侨城也一直在淡化自己的房地产标签,甚至在财报中亦未公布房地产销售数据。但这引起了一部分股东的不满,也让市场对于华侨城的定位和估值,出现摇摆。

    公司的具体运营似乎也有加强房地产开发的势头。从营收来看,房地产业务占比近59%,相比其他房地产公司90%的占比,转型已有成效;但对致力于文旅和主题公园运营的华侨城来说,59%的占比较2017年的55%又有回升。

    2018年,华侨城投资和拿地积极,净负债率同比大升至84.3%,显示在开发业务上的进取之意;受益于央企融资的便利,有券商认为公司仍有加杠杆的空间。

    看来,华侨城还将在房地产和文旅运营、服务上并进很长时间;房地产转型真正的文旅运营并非易事;不过,对于投资者来说,只要公司营收和利润持续上升,总归不是坏事。

    销售数据成谜

    地产开发业务是华侨城营业收入中最重要的部分,但在年报中,关于地产业务的数据很少。

    根据华侨城2018年财报,去年实现营业收入481.42亿元,同比增长13.7%;利润总额154亿元,同比增长20%;归属于上市公司股东的净利润为105.89亿元,同比增长22.52%。

    其中,旅游综合业务实现营收196.57 亿元,同比增长6.08%, 毛利率为46.34%,同比增长4.02%。

    房地产开发业务方面,2018年公司共计签约销售206.18万平方米,实现营收280.45亿元,同比增长20.06%,毛利率68.79%,同比增长13.54%,毛利率领跑行业。

    这组数据中,没有出现房地产公司一般都会公布的销售数据。根据海通证券研报,2018年公司全年实现签约销售金额596亿元,同比增长 21.8%,回款达566.8亿元,同比增长18.8%;另据招商证券称,华侨城销售金额约600亿元,同比增速40%;中信建投的数据则是500亿左右。

    可见,主流券商们也没掌握华侨城的真实销售数据。在4月24日华侨城股东会现场,有股东提问称,作为公司最重要的主营业务,为何财报中没有年度销售金额、签约单价、拿地款等关键数据,销售面积数据也不完整?

    股东认为,信披不充分也让外界对华侨城业务发展战略认识不清晰,是应该把华侨城当成地产股还是旅游股来进行估值?

    华侨城管理层表示,未来将会加强信息披露的管理。董秘关山承诺,2019年将逐步在月度、季度披露更多的信息。

    记者注意到,第一季度报告中,关于房地产运营的数据,华侨城也只是公开了新增土地储备的情况。

    对华侨城来说,2018年其在投资上非常进取。截至2018 年底,公司土地布局城市达到28个,旅游综合及房地产的累计土地储备面积为2378.69万平方米。新增待开发计容建面1382.5万平,同比增长138.3%。

    这让公司的净负债率大升。银河证券研报显示,公司截至去年末资产负债率和净负债率分别为73.8%、84.3%,分别较2017年提高了4个百分点和31个百分点,主要受拿地力度加大的影响。

    新一轮增长开启?

    从2018年的营业构成来看,公司营业收入主要来自旅游综合业务,占比40.83%;房地产开发业务,占比58.35%。

    借助文旅和地产的协同效应,华侨城的总体盈利高于同业。近五年,公司毛利率均维持在50%以上,远高于其他龙头房企。

    对于2018年房地产收入的上升,多数券商和投资者还是持乐观态度。浙商证券指出,公司2018 年显著加强销售拿地速度,预收账款与存货规模同时扩张,周转提速,新一轮成长周期开启。

    此外,华侨城借助地产+文旅的协同效应,不断拓展文旅资源。

    2015年,公司在“旅游+地产”创业模式的基础上,探索出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”创新发展模式。

    在出售一些地产业务的同时,华侨城加速对文旅产业的布局。过去两年,华侨城通过增资扩股方式入股云南世博、云南文投,还在无锡、衡阳等地签约文旅、度假项目。目前,华侨城已在全国获取30多个文旅项目。

    2018年,公司旅游业务共计接待游客4696万人次,同比增长16%。

    银河证券认为,旅游板块今后有望持续发力,并且随着旅游业务规模扩大,在“旅游+地产”的开发模式下,进一步凸显拿地优势,以低价稳步扩张,利润优势明显。

    不过,市场和投资者希冀的新一轮增长,短期内大概率还将来自房地产业务;文旅业务的前景,还没有特别清晰。

    中信证券便指出,华侨城的风险因素则在于,旅游业务增长缓慢,面临竞争加剧;随着公司拓展增加,公司地产业务的高毛利率可能很难维持。     (编辑:黄锴)